Hipoteka - dobrze czy źle

Kredyt hipoteczny, to kredyt budowlano-mieszkaniowy lub mieszkaniowy, którego celem jest sfinansowanie budowy bądź zakupu domu, mieszkania, działki lub innej nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Zabezpieczeniem kredytu jest ustanowiona hipoteka na nieruchomości. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym. Ma charakter inwestycyjny. Zapis hipoteczny, czyli hipoteka powstaje przez wpis do księgi wieczystej nieruchomości, prowadzonej przez sądy rejonowe. Przed udzieleniem kredytu bank analizuje wstępne inwestycje zamierzone przez kredytobiorcę pod kątem realności przewidywanych efektów ekonomicznych.

Głównym założeniem wprowadzenia ubezpieczeń kredytów hipotecznych miało być umożliwienie osobom nie dysponującym wysokim wkładem własnym (którego nieraz wymagano na poziomie 20–25% wartości kredytu) wzięcie kredytu. Wdrożenie takiego produktu zapewniło wielu osobom możliwość zakupu mieszkania i potrafiło pobudzić rynek kredytów hipotecznych nawet w czasach wysokiej inflacji cen mieszkań.

System finansowania nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla dynamicznego wzrostu gospodarki na rynkach rozwijających się, a finansowanie nieruchomości związane jest zawsze z ryzykiem. W wydanej już w 2004 roku przez Związek Banków Polskich książce pt. Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych, Krzysztof Jajuga i Zbigniew Krysiak piszą, że jednym z istotnych elementów zarządzania ryzykiem kredytowym jest kontrolowanie, limitowanie i ograniczanie wielkości ryzyka przejmowanego przez bank. Kluczową sprawą w takiej sytuacji jest wykorzystanie różnych instrumentów, narzędzi i technik prowadzących do limitowania ryzyka na poziomie akceptowalnym przez instytucję kredytową.

Jednym ze sposobów dodatkowego zabezpieczania może być ubezpieczenie wkładu własnego, skutkujące zmniejszaniem ryzyka. W celu nie ograniczania klientom dostępu do kredytów przy ryzyku przekraczającym możliwości kapitałowe banku, wprowadza się sprzedaż ryzyka do firmy ubezpieczeniowej. Transfer ryzyka do innej instytucji finansowej odbywać się może na etapie udzielania kredytu, jak również w dalszych etapach, w procesie sekurytyzacji lub dodatkowego ubezpieczania.

o Autorze

vincentos

Kredyt z dopłatami rządowymi, czyli Rodzina na Swoim

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin przy zakupie własnego mieszkania z 2007, poruszyła rynkiem mieszkaniowym i kredytowym w Polsce. Zainteresowanie kredytami z dopłatami spadło, a sam pomysł okazał się, że nie uwzględnia Polskich realiów przyczyną zaistnienia takiego stanu były następujące powody:

1. kredyty były udzielane tylko i wyłącznie w złotówkach za sprawą przepisu że raty mają mieć stalą wysokość (kurs walutowy nie gwarantuje równych rat)
2. narzucona górna cena za metr kwadratowy była dużo za niska od cen rynkowych np. znalezienie mieszkania np. w Warszawie za 4400 zł za m2 graniczyło z cudem

Dopłaty z programu „Rodzina na swoim”, dla kogo?

Program "Rodzina na Swoim" został stworzony, jako wsparcie rodzin, dlatego też mogą się o nie starać: małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci - przynajmniej jedno małoletnie dziecko bądź uczące się dziecko do 25. roku życia lub też, bez ograniczenia wiekowego, jeżeli na dziecko pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny. Nowelizacja ustawy rozszerzyła grono kredytobiorców w przypadku, gdy docelowi kredytobiorcy nie posiadają zdolności kredytowej, umowa o kredyt preferencyjny może zostać zawarta także z osobami z nimi spokrewnionymi (np. dziadkowie) lub spowinowaconymi (np. teściowie).

Fakt nie posiadania nieruchomości jest kluczowym obwarowaniem tejże ustawy. Dopłata może zostać przyznana wyłącznie w wypadku, gdy w dniu podpisania umowy kredytowej, kredytobiorca nie jest właścicielem/współwłaścicielem budynku lub lokalu mieszkalnego, (przy czym dotyczy to również posiadania prawa spółdzielczego własnościowego oraz spółdzielczego lokatorskiego). W przypadku własności domu lub mieszkania nie ma tutaj wyjątków, natomiast przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu i najmie mieszkania, ustawa przewiduje możliwość otrzymanie dopłaty pod warunkiem, że kredytobiorca przy zawieraniu umowy zobowiąże się do wypowiedzenia/zrzeczenia się członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej w przeciągu maksymalnie 6 miesięcy.

Cel kredytu jest określony bardzo szeroko, lecz też precyzyjnie. Kredytować można nie tylko zakup mieszkania lub domu (zarówno na rynku wtórnym jak i od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej) oraz budowę domu własnym systemem gospodarczym, ale także przebudowę (rozbudowę, nadbudowę) budynku mieszkalnego, a nawet adaptację lokalu/budynku na cele mieszkaniowe.

Istnieją jedynie ograniczenia powierzchni i ceny nieruchomości. Powierzchnia użytkowa mieszkania nie może przekraczać 70 mkw., a domu – 140 mkw. Jeśli chodzi o cenę (lub odpowiednio: koszt budowy lub rozbudowy itd.), nie może przekroczyć ona kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu lub domu i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych z uwzględnieniem współczynnika 1,4. Ceny są inne w poszczególnych województwach i miastach a ich aktualizacja odbywa się raz na kwartał.

Wybrane wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych aktualnie (wskaźniki obowiązujące w IV kw. 2009)
a) woj. mazowieckie
* miasto Warszawa 7 699,58 zł
* pozostałe 5 539,31 zł
b) woj. podlaskie
* miasto Białystok 5 579,00 zł
* pozostałe 4 694,20


Dlaczego jest takie duże zainteresowanie tymi kredytami?

1. duża część deweloperów zaczyna proponować przynajmniej część swoich mieszkań z uwzględnieniem parametrów ceny za mkw. i powierzchni, (czyli po prostu dużo taniej) - mieszkania w programie Rodzina na swoim
2. najważniejszą przyczyną jest fakt, że Budżet państwa (BGK) przez pierwsze osiem lat, licząc od dnia spłaty pierwszej raty, dopłaca 50% odsetek liczonych od raty kredytowej.

Przyczyny początkowego falstartu programu „Rodzina na swoim”.

Tylko nieliczne banki miały w ofercie kredyt z dopłatami w ramach programu Rodzina na Swoim, a były to tylko PKO BP i Pekao S.A. Inne banki nie wykazywały zainteresowania podpisywaniem umów z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, koncentrując się na kredytowaniu w CHF. Sytuacja zaczęła się zmieniać pod koniec 2008 roku, gdy kredyty w tanich do tej pory CHF stały się praktycznie niedostępne a ich kurs przekroczył 3 zł oraz ceny nieruchomości przestały rosnąć. Dopłaty stały się bardziej powszechne dzięki nowelizacji ustawy, która weszła w życie z początkiem 2009 r. W styczniu 2009 udzielono już dwa razy więcej takich kredytów niż w styczniu 2008 r. Zainteresowanie programem „Rodzina na swoim” jest ogromne.

o Autorze

Ciekawostki z budownictwa